El concepto Cooperativo es tan antiguo como la propia historia del ser humano y nace de su condición a unir sus esfuerzos para alcanzar objetivos comunes, sobrevivir y mejorar su calidad de vida.
Estas alianzas que surgen de manera natural y espontánea a lo largo de toda la historia de la humanidad, sin ninguna duda se refleja también a la hora de crear Comunidades con una misma cultura y tradición.
Así viene ocurriendo a través de la historia social, concretamente en España, con la creación de los Gremios que agrupaban a sectores productivos, ya fueran artesanos, agricultores, ganaderos, comerciantes, etc., génesis de lo que más tarde fueron los sindicatos; así como en el mar, las cofradías de pescadores que agrupaban a los profesionales ubicados en las costas y en cuyas localidades más destacadas constituyeron las citadas cofradías que aún persisten, para desarrollar actividades económicas y sociales.

En España al amparo de dichos principios se constituyó la primera cooperativa de tejedores en Cataluña, el año 1876, desarrollándose posteriormente en otras regiones industriales de España: País Vasco, Asturias, Madrid, Valencia, etc., fundamentalmente en las ramas del trabajo asociado, agrarias y consumidores.
De forma organizada, documentada y constatada las cooperativas de viviendas se ven jurídicamente constituidas en España por primera vez en el año 1911, mediante las primeras Sociedades Cooperativas. Se incrementaron en 1924 y en 1925 al amparo de la Ley de Casas Baratas y Económicas que promovió numerosas colonias de viviendas unifamiliares en los alrededores de las grandes ciudades.
En 1954 se promulgó la Ley de viviendas de renta limitada que paradójicamente generó cientos de cooperativas de viviendas, originando la creación de la Unión Territorial de Cooperativas de Viviendas de Madrid en 1957.

El cooperativismo en España lleva 103 años desarrollando una Labor Social, fundamental en el derecho de adquisición de una vivienda digna, siendo la Federación Madrileña el ejemplo más claro e importante, cualitativa y cuantitativamente de este modelo de Economía Social en nuestro país con más de 2.500.000 viviendas promovidas por y entregadas en territorio nacional.
En este apartado “Historia del Cooperativismo” recogeremos la labor de la Confederación de Cooperativas de Viviendas (CONCOVI) y de la Federación de Cooperativas de Viviendas de la Comunidad de Madrid.

¿Qué es una cooperativa de viviendas? ¿Por qué una cooperativa de viviendas?

La cooperativa de viviendas es una agrupación de personas físicas o en algunos casos también de personas jurídicas que precisan alojamiento, para sí y/o sus familiares, que deciden construirse las mismas mediante la figura de la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.
El objetivo principal de la cooperativa es proporcionar a sus socios viviendas al mejor coste y calidad posible, y para conseguir ese objetivo, es fundamental la eliminación de intermediarios, por lo que son los propios socios los que participan en el proceso de construcción, asesorados por gestores profesionales y cuerpo técnico y quienes deciden legítimamente sobre los aspectos más relevantes de la promoción.
En definitiva, la cooperativa de viviendas es un régimen de autopromoción sin ánimo de lucro mercantil, que permite obtener una vivienda a estricto precio de coste con la activa participación del socio en el diseño y desarrollo de la promoción. El cooperativista, por lo tanto, es adjudicatario y usuario de una vivienda, sea en régimen de acceso a la propiedad o en alquiler, de la que es copromotor.

¿Cómo funciona una cooperativa?

La cooperativa se regula mediante unos órganos de representación que son la Asamblea General y Consejo Rector.
La Asamblea General es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa. Los socios se reúnen para deliberar y adoptar acuerdos en cuanto a la marcha de la promoción. Es el órgano que aprueba el plan de actuación de la promoción, proyecto de edificación, contratación de la obra, etc., y ratifica las actuaciones realizadas por el órgano delegado de gestión (Consejo Rector). Los acuerdos tomados en Asamblea obligan a todos los socios.
El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la cooperativa, con sujeción a la ley, a los estatutos y a la política general fijada por la Asamblea general.
Se forma por al menos tres socios que ocuparán los cargos tanto de Presidente, Vicepresidente, como Secretario. El presidente del consejo rector lo será también de la cooperativa. Los interventores tienen como función principal la censura de las cuentas anuales.

¿Característica de la cooperativa de viviendas?

Tiene personalidad jurídica propia, es decir que tienen distinta responsabilidad a la de sus socios, como ocurre en las sociedades mercantiles. La responsabilidad de los socios queda limitada al capital suscrito. La cooperativa no tiene ánimo de lucro puesto que el fin perseguido es proporcionar las mejores viviendas a sus socios a precio de coste.
Participación de los Socios, que conocen la marcha de la promoción de primera mano y toman las decisiones más relevantes de la promoción, reunidos en Asamblea y conforme a procedimientos democráticos

¿Cómo se regula una Cooperativa de viviendas?

La principal norma que regula la actividad de una cooperativa es la ley de cooperativas de cada Comunidad Autónoma, y la ley de cooperativas estatal (la ley 27/1999 de 16 de julio, de Cooperativas).
Además, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios estatutos y reglamento de régimen interno, o también conocido por “normas de la promoción”, donde se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad y que, en cualquier caso, deben ser conformes a la ley.
Los Estatutos deben estar inscritos en el Registro de Cooperativas para garantizar su ajuste a la ley, y no son plenamente válidos hasta que esto sucede. Se inscriben junto con la denominada escritura de constitución, pudiendo modificarse posteriormente.

¿Tiene acceso el socio a la documentación de la Cooperativa?

Toda la documentación de la Cooperativa (proyectos, licencias, documentación
administrativa, etc.) se encontrará permanentemente a disposición de los socios, pudiendo normalmente, ser consultada en las oficinas de los equipos asesores, quiénes suelen ser los encargados de su custodia.
Tan solo existirán las restricciones propias impuestas por la Ley de protección de datos referentes a los integrantes de la Cooperativa.

Derechos de los socios de las cooperativas

El principal derecho de los cooperativistas es el derecho a la información.
Algunos derechos son:
o Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
o Ser elector y elegible para los cargos de los órganos sociales.
o Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos por la Asamblea general y demás órganos sociales de los que forme parte.
o Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.

¿Puede darse de baja un socio en una promoción?

Para darse de baja en una promoción únicamente hay que presentar una carta de solicitud de baja dirigida al Consejo Rector de la cooperativa a la que se pertenece, explicando los motivos que originan la baja.
El socio cooperativista quedará sujeto a la calificación de la baja y a lo establecido en los estatutos de la cooperativa para la devolución de las cantidades entregadas en concepto de aportaciones de su vivienda.

¿Qué compromiso se adquiere al realizar una solicitud de vivienda en cooperativa?

El hecho de realizar una solicitud de inscripción de vivienda no implica ningún compromiso por parte del solicitante, únicamente adquiere el derecho de ser informado sobre la promoción que sea de su interés según la zona para la que realice su solicitud.

¿Qué diferencia existe entre un inscrito y un socio?

Un inscrito en cualquiera de nuestras cooperativas es aquella persona que realiza una solicitud de vivienda a la expectativa de ser incorporado en alguno de los proyectos, o fase inmobiliaria que se prevén auto promover.
El Inscrito, por tanto, no tiene vivienda pre adjudicada ni es socio de pleno derecho de ninguna cooperativa.
Para poder estar integrado en una fase inmobiliaria auto promovida en régimen cooperativo, es obligatorio adherirse previamente a la sociedad cooperativa, firmar el Contrato de Adhesión y aceptar los estatutos de la cooperativa. El socio cooperativista puede no estar integrado aun en fase inmobiliaria denominándose socio expectante.
Puede tener vivienda adjudicada o estar pendiente de elegirla en una promoción concreta y debe hacer frente al programa de pagos que le corresponda según la vivienda que esté promoviendo.

¿Quién se hace cargo de la gestión?

LA GESTORA
LA GESTORA es una sociedad especializada en la gestión de cooperativas que prestará sus servicios de asesoramiento y gestión integral de la cooperativa, hasta la entrega de las viviendas por unos honorarios pactados por ambas partes.
LA GESTORA desarrollará, conforme a los criterios de calidad de la empresa y al conocimiento especifico de la gestión de autopromoción en régimen de cooperativa, un trabajo altamente especializado que incluye:
o El asesoramiento jurídico desde la constitución de la cooperativa, realizando los trámites administrativos necesarios para su correcta inscripción en el Registro de Cooperativas y el posterior asesoramiento en las obligaciones societarias.

o La gestora también es la responsable de coordinar adecuadamente empresas
subcontratadas por la cooperativa, y el resto de oficios, tales como:
• búsqueda de suelo, desarrollo urbanístico, y de planeamiento y gestión si fuera necesario
• Colaboración con el cuerpo técnico en el desarrollo del proyecto de edificación
• En el proceso de selección de empresa constructora, de elevada complejidad por sus aspectos técnicos y jurídicos en lo que se refiere al contrato de ejecución de obras
• En la gestión de los plazos, precios, garantías, etc., y en la ejecución de la edificación, hasta la entrega de las viviendas en el plazo y costes establecidos.
• Búsqueda de financiación externa a favor de la sociedad cooperativa.
IMPORTANTE: LA GESTORA, ni ningún profesional vinculado al proyecto, dispondrán de los fondos de la cooperativa.

¿Por qué es más barata la vivienda cooperativa que la realizada por una
promotora inmobiliaria, manteniendo o mejorando calidades?

o La vivienda es más barata porque la formula de desarrollo en régimen de cooperativa no puede arrojar beneficio alguno, como lo hace legítimamente una promotora inmobiliaria o también conocida como promotora mercantilista.
o La cooperativa limita los honorarios de los profesionales de sus asesores.
o La cooperativa obtiene ventajas fiscales.
o La no existencia de intermediarios, ni de beneficios industriales, permiten a la cooperativa aplicar una mayor partida presupuestaria a la mejora de su memoria de calidades.

¿Cómo se asigna el coste de la vivienda, garaje y trastero?

o El precio de adjudicación que los socios asumen por las viviendas, garajes y trasteros, ha sido determinado al inicio de la Constitución de la Cooperativa mediante el presupuesto económico de los costes a soportar en su realización, y que en líneas generales son; el coste del solar, obras, los correspondientes a las tasas e impuestos, los honorarios los técnicos, Gestora, de Notaría y Registro en el caso de escrituras de la cooperativa, los de financiación, y en definitiva, los que pudieran producirse durante la captación de socios o ejecución de obras hasta la entrega definitiva de las viviendas.
o Cada socio cooperativista auto promueve su vivienda y asumirá por lo tanto el riguroso coste del metraje, anejos y memoria de calidades que haya seleccionado finalmente.

¿Estará la operación sujeta al Impuesto del Valor Añadido (IVA)?

La adquisición de la vivienda en régimen de Cooperativa está sujeta al impuesto del Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, devengándose el IVA/IGIC en los anticipos de los socios, que tendrán el tratamiento de anticipos a cuenta del precio final de la entrega de la vivienda.

¿Las cantidades aportadas por los socios están garantizadas?

De acuerdo con la Ley 20/2015, de 14 de julio, reguladora para la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
Todas las cantidades entregadas por los socios cooperativistas estarán garantizadas a partir del momento que se haya obtenido la licencia de obras.
Las cantidades aportadas por el socio se depositarán en la cuenta bancaria especial a nombre de la Cooperativa para atender los costes necesarios en el desarrollo de la promoción.

¿Quién garantiza que las viviendas se terminen?

En el régimen de autopromoción es la propia Cooperativa quien promueve las
edificaciones, no existiendo otro riesgo de no acabar las viviendas, que el desistimiento o interrupción de los pagos por los socios.
A este respecto, conviene recordar que todas las cantidades entregadas están garantizadas frente a la terminación de las viviendas y obtención de la Licencia de primera ocupación de las mismas.

¿Cómo se financia mi promoción?

La promoción se financiará con fondos propios de las aportaciones de los socios y/o el préstamo al promotor suscrito con una entidad financiera, que garantiza la ejecución y entrega de las viviendas.
Generalmente el socio cooperativista viene cubriendo entre el 20% y el 30% del coste total de la promoción. El resto es aportado por una entidad financiera.

Si el socio tiene dinero y no quiere adherirse alícuotamente al préstamo promotor para financiar la construcción de la vivienda. ¿puede hacerlo?

No. El socio deberá cumplir con sus obligaciones y responsabilidades que haya alcanzado y pactado la sociedad cooperativa con la entidad financiera. Solo si la cooperativa asumiera esa formula de pago de manera colectiva podría permitirse este modelo de aportaciones. El cooperativista podrá en todo caso, cubrir y atender la totalidad de sus aportaciones al coste de su vivienda en el hito de la escritura publica de adjudicación con la formula que considere mas adecuada no estando obligado a la subrogación.

Al final de la promoción, ¿el socio habrá pagado el mismo IVA que si fuera 

promoción directa?

Sí. Con la entrega de llaves se habrá de completar el abono del pago del IVA/IGIC vigente del coste total de adjudicación de la vivienda, garaje y trastero, igual que en una promoción realizada por un promotor inmobiliario o mercantilista.
¿Qué documentos acompañarán a la entrega de la vivienda?
Junto con la entrega de llaves se entregará la siguiente documentación:
– Planos de la vivienda realmente ejecutada (distribución y trazados de instalaciones).
– Manual de uso y mantenimiento de la vivienda.
– Listado de empresas intervinientes en las obras de ejecución.
– Licencia de primera ocupación.
– Boletines de electricidad (copia para el usuario).
– Guía para la contratación de suministros de energía y agua.
– Garantías de los distintos fabricantes de los equipos instalados en la vivienda.
– Libro de edificio, etc.

¿Tendrá la vivienda las mismas garantías que si fuera una promoción de una promotora inmobiliaria o mercantilista?

Si. Las garantías están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una empresa inmobiliaria.

LAS VENTAJAS

Las Cooperativas de Viviendas:

Los expertos calculan en un 20% el ahorro en el precio de adjudicación final frente al de un promotor inmobiliario, dado que su margen de beneficio queda eliminado de la ecuación.
Comprar una vivienda de obra nueva se vislumbra como una fórmula impensable para muchos ciudadanos.
Sin embargo, más allá de formalizar la compra a través de un promotor inmobiliario, está la opción de incorporarse a una cooperativa, donde los propios vecinos son los promotores y son dueños del suelo, aunque para las tareas de ejecución están apoyados por un equipo multidisciplinar de expertos asesores.

o PERSONALIZACIÓN. El confinamiento nos ha hecho mirar con otros ojos a nuestro
hogar, apreciando ciertos aspectos y echando de menos otros tantos.
• Una de las ventajas de las cooperativas es que el diseño de los espacios domésticos y zonas comunes no está tan encorsetado como con la promoción inmobiliaria.
• El cooperativista participa activa e indirectamente en el diseño y memoria de calidades de la vivienda que su familia realmente necesita
o AHORRO. Los expertos calculan en un 20% el ahorro en el precio de adjudicación final de una vivienda de cooperativa frente a la del promotor inmobiliario, dado que su margen de beneficio queda eliminado de la ecuación.
• El ánimo de lucro está excluido de esta forma de autopromoción basada en la creación de una sociedad con personalidad jurídica propia, por lo que ciertos costes no aplican.

o SEGURIDAD. Dejando a un lado la escasa ética con la operaron ciertas gestoras de cooperativas en el pasado, lo cierto es que esta fórmula de acceso a la vivienda es una de las más seguras que existen.
• Las cooperativas están fuertemente reguladas dentro de legislación vigente.
• Los fraudes han desaparecido porque ahora las cantidades debes estar avaladas y toda su actividad debe ser trasparente y comunicada a los socios.
o FINANCIACIÓN. Otra de las grandes ventajas de la vivienda en cooperativa tiene que ver con el préstamo hipotecario. Además de permitir pagar la entrada del inmueble en plazos más flexibles, cuando se solicita la entrada en una de ellas, la entidad que financia la compra de suelo ya realiza un pre scoring a cada socio que allana el terreno de la concesión de la hipoteca una vez se entreguen las viviendas.

o FISCALIDAD. También vale la pena señalar que el tratamiento fiscal de las cooperativas es realmente ventajoso.
• Existen muchas partidas de costes y tasas que llevan exenciones que no se dan el la promoción inmobiliaria tal y como la conocemos

FUENTE: DOSIER ADU CATALUÑA SOBRE HISTORIA DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

(FACE TO FACE CON REAL ESTATE – A.TORRES – 25 DE FEBRERO DEL 2021)

(DISPONIBLE PARA LOS INTERESADOS EN LA OBRA DE BARENYS)